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写字楼物业管理与办公室装修

2014年06月10日  海昱隆

  写字楼物业管理与办公室装修都是近年业时兴的话题,也同样是我国经济发展中重要的经济增长点。是改革、开放之后出的新事物。在实际市场运作中,由于相互交叉较多,而很多实际问题没有理清,在市场中引起的纠纷和矛盾较多,因此,有必要对此进行分析研究,理顺两者之间的关系。

  写字楼物业管理是指由产权人和使用人代表组成的写字楼管理委员会,选聘写字楼物业管理单位对办公室装修物及其周边环境进行管理的总称,包括写字楼办公室装修及其设备、市政设施、绿化、卫生、治安、交通等进行维护、修缮及整治,由此可见,写字楼物业管理单位是企业,是办公室的服务组织,既没有执法行政的权力,也没有处罚权。办公室装修是指对办公室装修物内、外空间为达到一定的环境要求所进行的修饰处理的工程办公室装修活动。办公室装修是装修业的重要组成部分,是办公室装修业生产最终产品的环节。在国家二次装修政策指导下的房地产开发中,售出的是不能直接办公的毛坯房,办公室装修业生产过程还没有结束,必经过办公室装修后才能进行办公消费。因此,把办公室装修例入已建成写字楼并进入消费领域是不科学的。由于装修施工企业在整个施工过程中,没有发生财产所有权的转移,因此其同写字楼物业管理公司一样是服务性企业。

  写字楼中的办公室装修,是整个办公室装修业中最为复杂的部分,根据工程地点情况的不同,大致可分以下两大类。

  第一是老写字楼的装修,这里的办公人员办公率已达到近100%,经过若干年的办公使用后,需要进行装修办公室,办公室装修工程应该属于修缮、翻新改造的范畴。由于工程是在众多公司中进行,经常要发生邻里矛盾、噪音扰民、塞堵下水道和垃圾通道等事故,从而影响写字楼办公室内人民群众的正常生活。写字楼物业管理必须对其施工过程进行控制、制定相应的工作时间、排污及垃圾消纳要求等制度,以保证办公室装修的安全与稳定。

  第二点是新写字楼中的办公室装修,由于未能达到办公消费的条件,必须经过办公室装修施工,而办公人员的入住率极低。因此,这类装修应该属于新建写字楼工程的延伸和继续,是写字楼装修工程的一个组成部分。在保证写字楼结构及公共设施安全的前提下,写字楼物业管理公司不应该对其施工进行干涉,以保证办公室装修工程尽快竣工,使写字楼的入住率尽快达到写字楼物业管理要球的水平。

  写字楼物业管理公司对装修的管理形式有很多不同类型,分别采取了不同的做法,归纳起来,大致可分为以下三种。

  第一种是自办办公室装修公司,根据自己在办公室管理服务方面的优势地位,组建属于自己的装修队伍进行装修施工,并指定为写字楼范围内的装修队伍,限制、排斥其它企业在写字楼内施工。但这种公司绝大多数没有施工资质,施工经验和工程质量都不高。再加上由于缺乏竞争,报价又比较高,因此公司让其装修的并不多,很多人宁愿交纳高额的费用向外另选施工队伍。

  第二种是推荐办公室装修公司,同时吸纳几家办公室装修公司入住写字楼,经过一定的审查后,推荐为写字楼的装修施工企业,通过几家之间的竞争承接工程,同时限制、排斥未推荐队伍在写字楼施工。这种方式由于有竞争和比较,被推荐的队伍也具备相应的实力和水平,广大公司比较容易接受,除个别另找施工队伍外,能在写字楼装修占大多数,是目前物业对装修管理使用比较多的一种形式。

  第三种是放任式,各施工企业自己进住写字楼承揽工程,在向物业交纳费用后施工。这种形式由于缺乏前期的审查,很难避免渔目混杂、良莠不齐。由于队伍过多,秩序较乱,势必影响管理力度,比较容易出现野蛮装修、治安、质量等问题。

  写字楼物业管理与办公室装修施工应该是相互配合、共同为公司提供更好的办公空间质量,但在实际中,却存在大量问题,主要表现在由于写字楼物业管理不规范引发的矛盾。突出表现在以下几点:
  首先是不合理收费。对于由写字楼物业管理公司指定或推荐的施工企业,要收取管理费,比例各物业公司不相同,最高的可收到工程造价的15%;对未经推荐的办公室装修公司,承接工程要交纳高额的保证金等,有的写字楼每项工程参收到3万元,这一收费的很大部分,会被物业公司以种种理由罚没。不否认在施工过程中会发生写字楼物业管理方面的费用,如增加了保安、垃圾消纳等,但做为写字楼物业管理公司在接管物业时,按建安费总额的2%比例,已由开发商一次性交给了物业公司,按国家计委、建设部1996年3月颁布实施的《城市写字楼写字楼写字楼物业管理服务收费暂行办法》规定的收费构成中,也未包含此项内容。

  其次是不合理罚款。物业公司既不是办公室装修业质检、鉴定单位,又不是建设行政单位,却在对施工企业大量进行处罚,特别是对未经其推荐的企业,据有的企业反映在某地高档写字楼写字楼中,房主按物业要求在石材市场购买的10mm以下的石材办公室板,在140m2的板材中有极个别的板材局部超过10mm,就被物业罚了施工企业5000元。在施工中的声音、气味等,都可以成为物业罚款的因素,而物业的罚款既不说明依据、也不给出具任何凭证,罚款的去向不明。

  再有是索要回扣和贿赂。写字楼物业管理的负责人随意向施工企业索要钱财。据企业反映,某家物业公司的经理,必须要向其本人交纳2万元的信任金后,施工企业方能进入写字楼承接工程,而每个工程要收取总造价15%的管理费,但只给开12%的发票。中饱私襄的运作,不仅要增加公司的装修投资,也迫使施工企业以次充好、粗制滥造,影响了工程质量和公司的合法权益。

  最后是不合理的干涉施工。施工企业承认合理的写字楼写字楼物业管理制度,如需要办理施工证件,用电要申请、进材料要登记,要保护办公室装修结构、要服从保安管理等。但做为施工企业,在签订合同时,工期就已确定,有时还要让公司提前办公,工程进度要求快,作业时间就可能延长。在整栋楼没人办公的条件下,应该允许施工企业加班加点赶工。但有的写字楼写字楼物业管理公司为了自己作息方便,强行干涉施工企业作业时间,有的还以停水、停电控制施工作业时间,延误工期造成施工企业的损失。

  在实际市场运作中,出现上述问题的原因是多方面的,但主要的有以下几个原因。
  第一是理论上未搞清写字楼物业管理与办公室装修之间的关系,市场运作中两者的关系就不可能理顺。目前从理论上认为写字楼物业管理单位管理办公室装修装修,属于旧房维修的性质。如果是旧楼内的零星装修,属于旧房维修性质,必须由写字楼物业管理公司进行管理。如果是新楼的写字楼楼,整体进行内容装修时,则应该由房地产开发商进行管理。待住房入住率达到一定水平后,再移交给写字楼物业管理公司进行管理,这样才更符合市场运作的要求。写字楼物业管理与装修办公室装修都属于服务性企业,是为写字楼业主服务的机构,两者都应对房主负责,只应存在相互合作,相互监督的关系,而没有管理与被管理的关系。写字楼物业管理应该是以相应的规章制度和监督、服务措施来管理和约束装修工程。

  第二是写字楼物业管理机制不完善,目前写字楼物业管理大多是开发商委托或自办的写字楼物业管理公司实施管理,很多并不是产权人或使用人通过招标选聘的。因此,写字楼物业管理虽然存在着很多极不规范的行为,却没有监督机制和竞争机制来保护使用人的权益。只收费不服务,乱收费不服务的现象比较严重。虽然损害了产权人或使用人的利益却无法更换,这就造成了物业欺主、物业说了算的不正常局面。曾经就有过将物业公司告到法庭,最后主人倒霉的实例。所以,规范写字楼物业管理市场,实施竞争中标上岗,完善业主的监督制度,不仅可以尽快理顺物业与装修这间的关系,也是切实保护写字楼业主权益的最重要内容。

  第三是错误的认为装修办公室装修是高利润的行业,能够承受苛扣和盘剥。在当前装修价格的透明度极高、竞争十分激烈的市场条件下,装修企业的利润已经十分脆弱,如果组织到位毛利就是20%左右,而且还要受办公室业主、材料价格变动、工资费用变动等多种因素影响。施工企业做为经济单位,必须要保证自己的生存和发展。所以所有的费用,最终要由办公室业主承担。因此,写字楼物业管理的收费实质是对写字楼产权人和使用人的收费。做为办公室装修行业,需要各个企业有积累和新的投入、才能不断的发展完善。而当前写字楼物业管理高收费状态下,严重影响了企业和行业的发展。


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