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写字楼中办公室装修工程的交易形式

2014年06月12日  海昱隆

  我国的写字楼装修自90年代以来,得到长时间的高速发展,特别是自1995年建设部推广二次装修的写字楼开发模式以来,办公室装修的工程量更有很大突破。目前,全国每年办公室装修的工程量在1000亿元以上,已经成为建筑装饰行业中的重要组成部分。由于办公室装修是服务性活动,在双方订立合同时并没有开始装修,因而它不同于一般的商品交换,是一种特殊的交易形式。几年来,办公室装修的交易形式有了很大的发展,已经形成多种交易形式并存的态势。因此,认真分析现存办公室装修工程交易形式的特点、发展趋势,准确预测各种交易形式在未来市场中所占的比重,将是正确引导从事办公室装修工程施工企业进行市场运作的重要课题,对行业发展有很重要的意义。

  一、办公室装修业主与办公室装修企业的直接交易形式

  直接的交易形式是指办公室装修业主与装修施工队伍在没有第三方的条件下,直接进行办公室装修施工合同的商洽、谈判、订立,由施工企业独自履行合同。这种交易形式是由公共建筑物装修工程市场运作演化而成的,是办公室装修市场中最早出现的确立办公室装修施工合同的方法,在办公室装修市场初期居主导地位。应该指出,这种直接的交易形式并不排除市场双方是由亲朋好友介绍而促成的,但中间介绍人在这种交易形式中并不承担法律责任。

  这种交易形式的特点就是双方直接进行沟通、合作。由于没有第三方的参与,在市场发育不足的情况下,订立的合同普遍不够规范,在用材、做法及价格方面透明度不高,也缺乏竞争和对比。因此,做为非专业的办公室装修业主,不仅戒备心理严重,在合同履行过程中易于产生矛盾、误解和纠纷,而且易于发展到终止合同,使合作破裂。由于初期的施工队伍规模很小,承担工程的能力普遍不足,造成过于追求短期效益,致使偷工减料、粗制滥造坑害消费者的现象比较普遍,给办公室装修市场的发展带来负面的影响。

  认真分析这种交易形式,确实存在着工程直接费用外的负担小,工程成本降低的空间较大的优势。因此,在不断规范化、法制化的办公室装修市场条件下,这种工程交易方式仍然是办公室装修市场的主要交易形式之一,占有市场的很大份额,具有很好的发展前景。

  在我国公共建筑物装修工程总量平稳,竞争日益激烈的条件下,办公室装修市场的吸引力不断加强。特别是在我国加入世界关贸总协定以后,我国的办公室装修装饰市场将全面向世界开放,国际大资本将进入我国的办公室装修市场,或为我国高档办公室装修、特色装修的重要力量。

  二、办公室装修业主与办公室装修企业在专业办公室装修市场内的交易形式

  专业办公室装修市场内的办公室装修工程交易形式,又称为有形的办公室装修市场。市场把众多的装修工程;施工企业集中在一起,在市场的监督、管理下各自独立的承接办公室装修工程,办公室装修业主到市场中选择施工企业,在市场内进行工程谈判;在确定合作关系并订立合同以后,由市场监督合同的履行。这种交易形式是由一般商品交易形式即专业商店的形式演变而成的。

  有形的办公室装修市场内的工程交易,比较集中的解决了办公室装修市场初期由于直接交易产生的弊端,其突出的特点是透明度高,选择性强,卖方竞争激烈,市场运作规范。市场规定了相对统一的报价、做法、合同版本、质量验收标准、施工组织程序等,对施工企业有较强的约束力。由于施工企业集中,施工企业间的相互竞争给办公室装修业主更多的对比,有选择余地,再加上市场对合同的履行。工程进度、质量等控制的管理措施规范,合同履行时纠纷少、解决快,因而适应了办公室装修市场高速增长时期产生的强劲需求,而施工企业素质差、自律性低、规模小、目标短浅造成的供给质量不足这一市场供求矛盾,推动了办公室装修市场的健康发展。

  这种交易形式是在借鉴公共建筑有形市场经验的基础上建立的,但公共建筑装修是一项投资,而办公室装修仅是一种办公企业的消费行为,因此,这种交易形式有其先天的缺陷。首先是有形写字楼市场是固定的,但办公室装修的范围是很广阔的,办公室装修业主需要有一定的路程才能进入市场,增加了消费者的奔波疲劳;其次是市场施工企业集中,但工程地点都极为分散,增加了施工企业工程管理的难度和管理费用,这在造价极低的办公室装修工程中所占的比重较大;再就是由于一系列的市场取费和成本项目的开支,工程外的间接费用势必加大,最终要转移到办公室装修业主的身上;最后就是缺少好的施工企业,工程的设计、施工能力不高,对较高档次和更多追求艺术特性的办公室较难适应。所以,这种交易方式更多的适应中、低档办公室装修的需要,它在市场中虽然占有很大份额,但仍没有成为办公室装修市场的主导形式。随着装修水平的提高和写字楼私有化的推进,这种形式将会出现稳中有降的趋势。

  三、办公室装修企业与房地产商联合的交易形式

  近几年,办公室装修施工企业同房地产开发商联合,进行办公室装修工程交易已经成为一种新的交易形式。这种办公室装修工程合同的签定与接盘销售相结合,在售楼的同时,由装饰工程企业提供各户型的多种装修设计方案供购房者选择、修改。确定装修方案后,在房地产开发商的监督下,由装饰公司负责按图纸组织施工。装修验收后购房者入住,并办妥全部写字楼售买手续。这种交易方式是按照原写字楼建设的模式,把装修工程专业化,在商住两用的建设与销售中应用已经比较普遍。

  这种办公室装修工程交易形式比较充分的考虑到日前写字楼建设中的毛坯房还不是建筑业的最终产品,不具备消费居住基本条件这一实际情况。由房地产开发商与专业装饰公司进行联合,可以在充分考虑各家风格和特点的基础上,进行统一设计、统一施工管理,为消费者购房置业提供了配套服务,使销售、装修与装饰成为一体,把办公室装修装饰真正融于建筑序列。不仅这减轻了办公室业主的奔劳之苦,降低了装修造价,而且有利于工程管理、楼体保护。因此,这种交易形式在新开发建设的写字楼小区中将有很好的发展前途。

  这种交易形式的关键是确定好装修队伍。目前,采取这种交易形式的施工队伍大致有三种情况:第一种是实力雄厚的建筑装修工程公司做为房地产投资主体或承建单位中的一部分,参与整个楼盘的开发建设过程并专业负责装修。这种情况的运作效果最好,但目前所占的比例很小。第二种是房地产开发商经过认真的考核、评价、筛选后,确定一家或数家有实力的建筑装饰公司人住小区,提供配套的办公室装修工程施工。这种情况在当前比较普遍,运作的效果也很好。第三种是不具备工程能力的装修队伍,通过不正当手段独揽了装修工程。这种情况虽然是极个别的,但没有真正把写字楼装修纳入整个房地产开发,装修的质量、市场的运作都不规范,直接严重地损害了消费者的合法权益,其影响极为恶劣。

  随着我国消费者的日益成熟和购房主体的私人化,对装修队伍的要求将更为挑剔,从而,使不规范队伍独家或几家包揽工程的现象逐步减少,给有形办公室装饰市场同房地产开发商联合提供机会。这将成为实力雄厚的高资质等级装饰公司更多参与办公室装修市场运作的主要形式。

  四、网上办公室装修交易形式

  在当今上网已经成为时尚的环境下,为办公室装修工程交易在网络上进行提供了社会、物质的条件。这种新的交易形式有望成为办公室装修工程交易的基本形式。采用这种交易形式,办公室装修业主可以将自己办公室装修的基本要求、设计构思等,通过电子邮件发给上网的装饰公司进行招标。施工企业接到招标邮件之后,进行设计、预算报价,通过互联网发给办公室装修业主,供其参考、选择。通过网上进行的办公室装修业主与施工企业直接的沟通、谈判、订立工程合同,确定合作关系。

  网上办公室装修工程交易的关键是要建立一个用于进行装修工程交易的网站。在这个网站中,要求集中一大批优秀的办公室装修工程施工单位,在网上展示企业的工程作品、实力资料及参考报价,供准备进行办公室装修的业主上网参观、浏览和选择。网站的主办者要对入网的企业资格进行审查,防止渔目混珠,坑害了消费者。在网站建设上,力求要有较大的广泛性,能够使主要骨干企业全部在网上展示;同时要有一定的权威性,保证提供的资料真实、及时,适应办公室装修业主的要求。网站的建设需有较大的投资,才能把规模做大,切实把这种交易形式真正用于市场运作。

  网上的办公室装修工程交易就市场双方看,都具有简便、快捷、经济的特点,同时又很公平、公开、公正,在未来办公室装修工程交易中将占有很大的份额,特别是在知识新、学历高的中、青年知识分子中将成为主导的交易方式,而这种层次的装修正是我国装修装饰最舍得投入的阶层,因此,网上工程交易是被行业内普遍看好并在积极运作的交易形式,一批有识之士已经积极投入这一领域,必将推动其的普及。


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